Налог на продажу недвижимости с 2017 года для физических лиц

Новые изменения в налоговое законодательство коснутся всех собственников жилья, которые захотят продать принадлежащее им недвижимое имущество до окончания установленного минимального срока владения. Они предназначены для уменьшения числа спекулятивных сделок. Разработчики поправок придерживаются такого мнения: новый закон о налоге с продажи квартиры в 2017 году необходим для того, чтобы предотвратить использование не легитимных схем ухода от уплаты налогов.

Введенные изменения

С января 2017 года начнут применяться новые правила, которыми регулируется уплата налогов (НДФЛ) при продаже любого недвижимого имущества. Они касаются не только реализации квартир, но и домов, дач, капитальных гаражей, земельных участков. Теперь период владения имуществом, после окончания которого сумма полученного при продаже дохода не облагается налогом, увеличивается. Если до конца 2015 он составлял 3 года, то в 2017 он составит уже 5 лет.

Но, стоит отметить, что эти изменения касаются лишь сделок, заключенных после 01.01.2017 года. Если вы стали собственником квартиры до указанной даты, то для расчета можно еще использовать трехлетний срок. Если этот период окончился, то вы можете смело продавать квартиру, не боясь необходимости уплаты налога. Кстати, в этом случае вам даже не придется подавать налоговую декларацию.

Но в законодательстве предусмотрены и исключения. Если вы не знаете, какой срок надо брать в расчет, то учтите, что трехлетний период сохраняется для следующих случаев:

  1. Реализация недвижимости полученной по договору дарения от близких. К ним относятся родственники первой степени по восходящей и нисходящей линии: дети, родители, бабушки-дедушки, внуки, сестры, братья (полнородные или неполнородные).
  2. Имущество перешло в собственность в результате приватизации.
  3. Собственником недвижимости стал плательщик ренты по соглашению пожизненного содержания, в том числе иждивение.

Во всех других ситуациях подоходный налог с продажи недвижимости необходимо будет платить до тех пор, пока не пройдет 5 лет с момента оформления права собственности.

Исчисление сроков

Чтобы понять, когда можно будет продавать недвижимость без уплаты НДФЛ, надо разобраться с тем, с какого момента отсчитывается указанный период в 3 или 5 лет.

При покупке жилья точкой отсчета становится дата, когда данные были внесены в ЕГРП (реестр прав на недвижимость). Это касается, как вторичного рынка жилья, так и приобретения квартир в новостройках. В некоторых случаях возможно признание участника долевого строительства владельцем с того момента, как будет подписан акт, подтверждающий прием-передачу недвижимости в достроенном доме. Но отсчет срока владения начинается именно от даты регистрации в ЕГРП.

Немного иначе состоит дело при покупке квартир в жилищно-строительных кооперативах. В таких случаях срок владения для физических лиц начинает отсчитываться с момента выплаты в полном объеме паевого взноса.

Если жилье было приватизировано или подарено, то ориентироваться необходимо на дату, которая отмечена на свидетельстве о собственности. При получении наследства отсчет ведется с момента открытия наследственного дела.

Расчет стоимости

Если у вас нет возможности ждать, и вы планируете продать свою квартиру раньше указанного срока, то лучше заранее узнать, какие суммы вам придется заплатить государству.

На законодательном уровне установлено, что налог составляет 13% от полученного дохода. Но есть несколько законных способов значительно уменьшить сумму, которую необходимо отдать в государственную казну.

Если у вас квартира менее 3 лет в собственности (или при ее приобретении после наступления 2017 года менее 5 лет) при возможности необходимо использовать налоговый вычет. Оплата будет идти не с суммы, полученной при продаже, а с разницы между доходом и понесенными расходами на покупку. Но в этом случае каждую трату надо будет документально подтвердить. В список дополнительных трат могут быть включены следующие расходы:

  • на ремонтные и отделочные работы, стройку, необходимые материалы;
  • на разработку проектной документации;
  • на подключение к основным коммуникационным сетям (электроэнергии, водоснабжения, газоснабжения).

Также существует иной вариант использования налогового вычета. На законодательном уровне установлено, что выручку от реализации недвижимости на 1 млн. руб. можно уменьшить. Налог будет платиться с оставшейся суммы. Его можно использовать при реализации недвижимости, полученной в наследство или по договору дарения.

Но если стоимость недвижимости менее 1 млн., то использовать такой вычет нельзя. В этом случае для уменьшения базы налогообложения необходимо предоставить список подтвержденных расходов.

Кадастровая оценка

На вторичном рынке до 2017 года нередко использовались нелегитимные схемы, позволяющие уйти от уплаты налога. Например, договорную стоимость имущества занижали до 1 млн. руб. либо до такой суммы, за которую оно покупалось. Это позволяло сделать нулевую базу для налогообложения, а, значит, избежать необходимости уплаты НДФЛ. К таким договорам, как правило, делалось дополнительное соглашение, в котором прописывалась необходимость оплаты покупателем проведенных в жилище улучшений.

Но разработчики изменений нашли способ вывести такие сделки из тени. В Налоговом кодексе прописали минимум, ниже которого не разрешается устанавливать договорную стоимость реализации. Теперь уже сложнее будет придумать, как не платить НДФЛ.

Минимальная сумма по нововведенным правилам должна быть не менее 70% от кадастровой оценки недвижимости по состоянию на начало года, в котором будет продаваться жилье или земельный участок.

Возможные последствия

Вводя указанные изменения в налоговое законодательство, разработчики хотели снизить число спекулятивных сделок на рынке недвижимости. Но такие перемены рикошетом могут отразиться и на обычных собственниках жилья, которые вынуждены продавать недвижимость до истечения установленного минимального срока.

Пострадать, например, могут молодые семьи. Они часто покупают недорогую недвижимость для временного проживания, рассчитывая через пару лет собрать недостающую сумму, продать приобретенную квартиру и купить более приличный вариант. В связи с увеличением минимального срока, возможно, они предпочтут жить в арендованной квартире.

Также многие говорят, что новые изменения немного снизят спрос на недвижимость на вторичном рынке. Правда, одновременно должен возрасти интерес к новостройкам.

Электрик рассказывает о легальных способах экономии. Я экономлю 2000 рублей каждый месяц!
Читать далее
загрузка...
загрузка...
загрузка...